ぬぬぬ?

☆ 気付きの Lost and Found ☆   いろいろあるけど...明日晴れるといいね

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ババぬき急ぐ不動産業界 @果たして「サラリーマン大家さん」はいいカモか?

最近非常に気になっているんですが、「売りビル」「売りマンション」などの収益物件の新規登録がやたらと増えている気がします

雨後のタケノコのようにあんなに新築マンションやビルを建てて本当に売れるんかいなと疑心暗鬼でいましたが、フタを開けてみると個人の持ち家の購入ではなく不動産業者による一棟買いがかなり盛んなようです
分譲マンションとして計画されていたツインタワーを両方とも買い上げて賃貸物件として貸し出すという事例も耳にしました

この背景には、不動産投資信託、いわゆるREIT(リート)などが大きく影響しているのではないかと思う
不動産およびそこであがる賃貸料などの収益を証券化して市場性を与えるものです
銀行による貸し出ししか資金調達の道がなかった不動産業界にとっては、投資信託という形をとるとは言え、富裕層または個人投資家と称する「素人」からの直接金融という「打出の小槌」を得たわけだ

アメリカ議会の年次要望書どおりに金融自由化を加速度的に進める小泉+竹中路線
リスクマネーに市民権を与え、超低金利時代を演出預貯金を投資に回させる
ペイオフゆうちょの民営化露骨な北風政策も併用
富裕層や個人投資家と称する人種を新しい金融商品に誘い込みます
見事なまでにシナリオどおりにことは運んでいます
したたかなものです

以前は銀行からお金を借りる際、土地建物の資産価値を担保としていました
バブル崩壊による土地神話の破綻で担保主義は見直されることに
手の平を返したように「利回り」主義が蔓延
銀行の融資担当者と話しても、「お前昨日までああいってたじゃないの~」ってくらい露骨な変化を見せました
「利回り」つまりその物件が将来得るであろう収益を金利と比較してその分の儲けを借金の返済に充てる、またその物件の「素養」を計るというものです
たしかにある意味「金貸しの本分」に立ち返ったようないい話だと思います
コレと同じく不動産の利回りに対して証券化し市場流動性を持たせ投資対象とするのがREITというやつです

さらに不動産業界は「サラリーマン大家さん」を流行させてみたりしています
安定したサラリーを得ながら、マンションオーナー、ビルオーナーなど資産持ちになろう! って理想的ですね~

そう「はやらせよう」としているんです

投資用ワンルームマンションから一棟ビルオーナーまで、いくらお金があっても果たして「片手間で」できると思いますか?
販売する際にうたわれる「表面利回り」は単純に物件の販売価格を年間収入で割っただけのもの
固定資産税や修繕費、その他必要経費はまったく度外視
コチラのサイトではたくさん計算されていましたので興味ある方はご覧ください

もちろん表面利回りでは、何の根拠もなく「常時満室」で計算される
そんな条件満たすのは駅近くのかなり条件のいい極々一部の物件だけだろう
部屋が埋まらないどころか、引越しでの空室もない計算

家賃保証をうたう物件もある
「管理条件つき」として関連会社を管理会社に指定する
売った後も管理費名目で家賃の上がりを稼ごうというもの
家賃を保証するわけだから当然空室を出すわけには行かない
よってもって家賃はずいぶん安くなるという寸法です
もちろん大家さんの権利として口を挟むこともできるでしょうが、こういう不動産業界の決り文句が「我々はプロです。プロにお任せください」
それでもイニシアティブを取ろうとすれば、家賃保証は御破算です
さらに定期的に家賃の見直しを強要されているため、もう走り始めたら「食い物」にされるケースもあるらしい

売りっぱなしではないにせよ、逆に「骨までしゃぶる」方式
大金投じて後には引けない状況のオーナーは、いいカモなのかもしれない
ましてやサラリーマン大家さんであれば、別途給与所得がある分しゃぶり甲斐もある(コワーっ)

挙句には未曾有のウィークリーマンション・ブーム
というより供給過多
手軽に安く借りられる借り手メリットとは反対に、空室対策などでベラボーに安く借り上げられた投資用ワンルームマンションがコレに充てられているらしい
でなきゃあんなに安く貸せませんよね
会社の利益はしっかり乗せてるんだから
つまりはその分全部所有者のサラリーマン大家さんに負担させているわけです
国の失政で年金破綻が叫ばれる今、ちょっとでも増やそうと頑張った挙句に、サラリーからももっていかれて踏んだり蹴ったり
可処分所得は減る一方
小泉+竹中が言う「自由化」「自己責任」ってこういう事?


収益物件だけでなく、分譲マンションなどでも不動産業界の「誠実さ」が見て取れる
最近多い「敷地内駐車場無料!月額0円」というマンション
温泉やプールまで共用部分としてありながら、本当かと思えるほど安い管理費、共益費、修繕積立金

古の人はよく言ったものだ

 「タダより高いものはない」

本当にこんなに安くていいの?って思わないといけないでしょう
実際、10年目の大規模修繕の際に問題なったケース
マンション販売会社の設定した修繕積立金では大規模修繕時にかなりの不足金が生じると分かり、新築購入後5年経ってから慌てた理事会は修繕計画の見直しにより月額の積立金を大幅増額
さらに駐車場設備の当初の見積もりが甘く(安く)、老朽化がかなり進んでしまうため、この分の設備更新がまったくカウントされておらず、安いと思っていた駐車場代金を敷地外の駐車場より高く設定変更しなければならない羽目に
販売、管理会社とも東急で周囲の評判も良かったので、「きちんと計算された上での月額積立金の初期設定だろう」と安心していたそうである
それにも関わらずこういう状態では、はたして「タダ」をうたっている販売会社はどうなっちゃうんでしょう?

売ってしまえば他人事
なんかヒューザーと同じようなはなしじゃありませんか

売る時点での魅力UPは重要なんでしょうけど、随所に見える「売りっぱなし体質」
売ったもん勝ち、売り逃げ上等ですか!
そんなもんです不動産業界

戸建てでもいろいろあるんでしょう
今たくさん見られる半地下物件
駐車場のほか客間などの間取りが多く見られます
あれってかなり土地条件に注意しないといけないようです
低いところはもちろん平地のほとんどは大雨のときの浸水に気をつけないといけないようです
「地下 浸水」でググってみるだけで、自治体からの警告ページがたくさん出てきます
家財はもとより、子供部屋は絶対にダメだそうです
自治体が「命の危険」を指摘してあったのにはちょっと引きましたね
容積率規制緩和もあり地下室への憧れをもっていましたが、そんな気持ちも一瞬で吹っ飛びました
自分のところは高台だと安心していても、下水の伏流などで突然の浸水被害もあるようです
土盛りもしてあって道路面より高いマンション1Fが突然洪水になってビックリという友人もいました
そんなこんなの地下室住宅ですが、最近の建売住宅では増えこそすれ、なんの考えもないようです
「ここはこういう土地だから浸水の危険性はかなり低いですよ」って言う説明でもあれば売り手の考えも理解できるのですが、それでも保証はするはずないですし
売っちまったら後は知らん買ったアンタが悪いのさということですかね
この間の石神井川の床上浸水の際、水圧で地下室のドアが開かなくなった話は改めて身震いがします

あとよく言われるのが狭小3階建ての1階半分ガレージってやつ
木造なんかは特に地震の際は倒壊の危険が高いようです
最近になって言われだしましたが、完成検査が終了していないものが星の数ほどあるとのこと
このタイプの住宅の場合、建築審査時点では部屋として申請しておくので書面上は壁もあり強度を確保
役所の建築確認申請だけ通ってしまえば施工の時点で壁を抜いてしまう
当然ながら強度はがた落ち
本来であれば設計変更の届けをしなければならないはずが、完成検査もせずに持ち主に黙って引渡しって販売側の無責任ぶりが横行しています

あとよく見かける「図面と相違があった場合は現況優先」ってやつ
机上の理論だけではうまくいかないのが住宅建設だっと言うことは理解するとしても、だったら何のための設計図なんでしょうね
本来であれば修正して強度なども問題がないか確認するのが筋ですが、工業化社会になった今日でも"現場のカン"が優先されます
自分の仕事に誇りある棟梁のカンであれば日本の匠の魂も信じてみたくもなりますが、実際のところは「経済性優先」平たく言えば「手抜き」の例が大半でしょう
相当程度のコストダウンがまかり通っています

あれもこれもそんなもん

 「ババはお客に引かせりゃいい」

不動産業界、建設業界の常識なんでしょうか?

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  • 2006/09/07(木) 23:16:52===
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